Warum das Übergabeprotokoll über die Kaution entscheidet
Das Übergabeprotokoll ist kein gesetzliches Pflichtdokument, aber das mit Abstand wichtigste Beweismittel im Streit um Kaution und Schadensersatz. Es dokumentiert, in welchem Zustand die Wohnung übergeben und zurückgegeben wurde.
Ohne Protokoll steht bei Auszug Aussage gegen Aussage. Weil den Vermieter die Beweislast für einen vom Mieter verursachten Schaden trifft, gehen fehlende Feststellungen in der Praxis regelmäßig zu Lasten des Vermieters.
Umgekehrt gilt: Mängel, die bei der Rückgabe erkennbar waren und nicht ins Protokoll aufgenommen wurden, kann der Vermieter später meist nicht mehr geltend machen. Ein vorbehaltlos unterschriebenes Protokoll ohne Beanstandungen wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis.
Vertragsgemäße Abnutzung vs. Schaden
Für die normale Abnutzung der Mietsache zahlt der Mieter mit der Miete (§ 538 BGB). Abgelaufene Teppiche, vergilbte Tapeten, Laufspuren im Bodenbelag und übliche Dübellöcher für Bilder und Regale sind damit abgegolten.
Ersatzpflichtig sind dagegen echte Beschädigungen: Brandlöcher, Wasserschäden durch unsachgemäßen Umgang, zerbrochene Sanitärkeramik oder eine unüblich hohe Zahl an Bohrlöchern in Fliesenspiegeln. Genau diese Abgrenzung sollte das Protokoll konkret benennen – „Bad in Ordnung“ hilft im Streitfall niemandem.
Schönheitsreparaturen: Vorsicht bei alten Mietverträgen
Viele Vermieter verlangen bei Auszug pauschal Renovierung. Der BGH hat starre Fristenpläne und Endrenovierungsklauseln in Formularmietverträgen jedoch reihenweise für unwirksam erklärt. Bei unrenoviert übergebener Wohnung ist eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ohne angemessenen Ausgleich unwirksam (BGH VIII ZR 185/14).
Ist die Klausel unwirksam, schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen – auch dann nicht, wenn er im Übergabeprotokoll etwas anderes zugesagt hat, sofern die Zusage nur die unwirksame Klausel wiederholt. Vor Abzug von der Kaution lohnt daher immer ein Blick in den konkreten Mietvertrag.
Kaution: Fristen und zulässige Einbehalte
Die Mietkaution ist auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB) und vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Nach Mietende hat der Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist; die Rechtsprechung geht regelmäßig von rund drei bis sechs Monaten aus.
Für noch nicht abgerechnete Betriebskosten darf ein angemessener Teilbetrag länger einbehalten werden, bis die Abrechnung des laufenden Zeitraums vorliegt. Die Betriebskostenabrechnung selbst muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB); danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen.